Ремонт квартир со свободной планировкой. Тонкости согласования.

Квартиры в недавно построенных домах разрешается приобрести уже отделанную, но большинство людей желает купить жилища без декоративных покрытий и межкомнатных перегородок. Тогда они смогут выбрать удобный проект планировки, закупить подходящие материалы и оформить комнаты в соответствии с собственными предпочтениями. Однако законодательством предусмотрено несколько нюансов, учитываемых перед ремонтными мероприятиями.

Что можно делать, ремонтируя квартиру без межкомнатных перегородок и согласования

Сегодня застройщики предлагают приобрести жилище со «свободной планировкой». Упомянутый термин означает, что квартира снабжена только монолитными бетонными стенами несущего типа, а разделяющие помещения конструкции полностью отсутствуют. Проектировщики подобных зданий подразумевают, что новый хозяин жилплощади сможет устанавливать перегородки по своему вкусу. Но несмотря на привлекательность, самовольная реализация идеи может привести к нежелательным последствиям.

Ведь застройщикам необходимо вводить в эксплуатацию каждое здание, четко соблюдая 55 статью градостроительного кодекса Российской Федерации после получения соответствующего разрешения. А чтобы надзирающая организация выдала документ, застройщик обязан приложить технический план сооружения (3 часть 12 пункта 55 статьи ГрК РФ). И здесь перед покупателем встает основная проблема — если квартира продана без разграничивающих комнаты стен, то отсутствие перегородок отражено и на плане.

Поэтому единственно допустимый вариант ремонта квартиры со свободной планировкой предлагает просто покрыть пол, стены и потолок подходящими материалами, проложить провода, подключить источники света, смонтировать сантехнические устройства… и все. Дальше можно только обитать в комнате, ограниченной внешними несущими конструкциями, а монтаж дополнительных перегородок будет считаться перепланировкой. Проведение этой «бумажной» процедуры управляется четвертой главой жилищного кодекса России.

Последствия ремонта квартиры «в бетоне» без согласования

Термин «перепланировка» обозначен в правилах и нормативах по технической эксплуатации жилищного фонда. Этот документ утвержден постановлением номер 170, которое вынес Госстрой России в 2003 году. Пункт 1.7.1 упомянутых правил говорит, что в состав перепланировки входит:

1. разделение одной квартиры на несколько жилплощадей;
2. перенос и демонтаж перегородок между комнатами;
3. перенос и формирование проемов для дверей;
4. объединение отдельных жилищ в одно;
5. и остальные подобные действия.

Конечно, все эти операции должен выполнять человек, завладевший квартирой «в бетоне» через ее приобретение на первичном рынке недвижимости. А жилищный кодекс России требует, чтобы любые работы по изменению планировки были согласованы с надзирающими организациями. Поэтому если разрешительной документации нет, а жильцы отказываются вернуть прежнее состояние квартиры, то 29 статья ЖК РФ:

• Заставляет нарушителя выплатить штраф. Двадцать девятая статья жилищного кодекса ссылается на ответственность, которая предусматривается действующими законами Российской Федерации. А вторая ее часть обозначает точное количество денег, выплачиваемых нарушившим правила лицом. Для физических личностей оно изменяется в пределах 2000–2500 рублей, для юридических лиц — 40000–50000 рублей, для индивидуальных предпринимателей — 40000–50000 рублей.
• Разрешает в случае злостного нарушения правил инициировать принудительную продажу квартиры на аукционе, вычтя из полученных за квадратные метры денег потраченную на проведение судебных разбирательств сумму. А нового владельца заставить возвратить состояние, в котором было жилье согласно технической документации на здание.

Исходя из рассмотренных выше сведений, приобретший квартиру со свободной планировкой человек за собственные деньги получает множество проблем. А продать, поменять, завещать и так далее самовольное отремонтированное жилище невозможно.

Как согласовать ремонт квартиры без внутренних перегородок

Поскольку оплачивать крупные штрафы, демонтировать перегородки или лишаться жилья человек не пожелает, ремонт необходимо согласовать с надзорными органами. Эта операция проводится перед строительством разграничивающих помещение конструкций и других объектов, предусмотренных понятием «перепланировка». Но сначала необходимо подать заявление. Его форма определяется постановлением номер 266, которое вынесло российское правительство в 2005 году.

Единственный вариант, разрешающий не выполнять согласование, представлен полным отсутствием в жилище внутренних перегородок, которые нарисованы на плане. Обычно ремонтирующие квартиру люди укладывают 1–2 ряда кирпичей, становящихся основанием будущей конструкции. Тогда стену позволяется строить только на этом «фундаменте», ведь он уже согласован с бюро технической инвентаризации. А перенос даже на десять сантиметров потребует согласовательных процедур.

Что касается согласования после ремонтных работ, то его разрешено осуществлять исключительно тогда, когда произойдет оплата штрафа за самовольное изменение плана. И далеко не факт, что собственник сможет узаконить выполненные им операции: 27 статья ЖК России предоставляет право надзирающим организациям вынести отказ в некоторых ситуациях.

Какие документы надо собрать перед согласованием

Чтобы законно осуществить перепланировку, перед ремонтом квартиры «в бетоне» необходимо получить:

• План яруса, где находится жилище, и технический паспорт на квартиру. Последний документ не предоставляется застройщиком, поэтому собственник его должен заказать сам.
• Проект перепланировки. Он заказывается у состоящего в саморегулируемой организации бюро и составляется проектировщиками по правилам 6.1 главы российского градостроительного кодекса.
• Справку от застройщика, подтверждающую внесение покупателем запрошенных при продаже квартиры денег.
• Разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Подобная бумага понадобится, если квадратные метры приобретены после начала использования свежепостроенного здания.
• Договор купли-продажи и выписку из ЕГРН. Упомянутыми документами подтверждается право собственности на это жилище.
• Заявление на согласование. Оно пишется по предусмотренной правительством России форме и подписывается каждым хозяином квартиры.

Как и куда обращаться для согласования перепланировки

Процесс согласования ремонта квартиры со свободной планировкой выглядит так:

• Хозяину застройщик выдает созданную на ксероксе или сканере копию плана, а затем человек посещает бюро технической инвентаризации для заказа паспорта на жилище.
• Далее владелец квадратных метров «в бетоне» направляется в специализированную компанию для заказа проекта по изменению расположения перегородок между комнатами.
• После успешного получения плана он пишет заявление и прикладывает необходимые документы, а затем подает бумаги в жилищную инспекцию.
• Кроме личного посещения местной жилинспекции, подать документы туда можно через веб-сайт «Госуслуги» или ближайший многофункциональный центр.
• После подачи документов надо подождать некоторое количество времени. Жилищная инспекция выносит решение на протяжении максимум одного месяца при нормальной нагруженности.
• Если комиссия вынесла положительное решение, можно начать ремонтировать квартиру и окончить работы до истечения указанного в разрешении на перепланировку времени.
• После сооружения стен в квартире хозяин должен вновь отослать уведомление в жилинспекцию, откуда приедут специалисты для осмотра результатов работы.
• Если выстроенные стены полностью соответствуют плану, комиссия примет их. После этого хозяин должен посетить БТИ для заказа обновленного технического паспорта на жилище.

Когда специалисты из бюро технической инвентаризации завершат обследование квартиры, данные техпаспорта понадобится внести в соответствующую базу по недвижимости. С этой целью придется через интернет-портал государственных услуг, многофункциональный центр либо личное посещение отделения отправить в Росреестр заявление, которое просит внести изменения в кадастровую информацию и технический паспорт на жилье.